Giovedì mattina, mercato della Condamine. Caffè al banco, accanto a me un signore italiano con il telefono in mano e un annuncio immobiliare aperto. Mi chiede se il prezzo è giusto. Gli rispondo con la domanda che faccio a tutti: quale prezzo — quello scritto, o quello che pagherai?
Perché a Monaco l'errore più caro non è pagare tanto. È non sapere, prima di firmare, quanto stai pagando davvero.
Il numero che vedi non è il numero che paghi.
Partiamo dall'affitto, la porta d'ingresso di quasi tutti. Un monolocale parte da circa 2.000 euro al mese — e arriva fino a 16.000 per i tagli più prestigiosi, vista mare nel Carré d'Or. Sì, un monolocale: benvenuto a Monaco. Ma la cifra che quasi nessuno mette in conto sono le charges: portineria, manutenzione, acqua, a volte riscaldamento. Dai 500 ai 1.500 euro al mese, in più. Su un anno è il prezzo di un'auto. Aggiungi il deposito cauzionale — in genere tre mensilità — la commissione d'agenzia, e le garanzie che a uno straniero vengono chieste più volentieri che a un residente. Chi ti mette tutto nero su bianco prima, e non dopo, ti sta seguendo davvero.
Sull'acquisto, la forbice si allarga. Sopra al prezzo di un immobile esistente, un privato deve mettere circa un 10%: commissione d'agenzia intorno al 3,6%, notaio e diritti di registro per un altro 6,25% circa. Su un appartamento da cinque milioni sono cinquecentomila euro che il portale non ti ha mai nominato. Il nuovo costruito costa meno di transazione — circa il 2,5%, l'IVA è già nel prezzo — mentre comprare tramite una società estera può far salire i soli diritti fino al 9–10%: quasi sempre una pessima idea senza una consulenza vera.
E poi c'è il costo che non troverai in nessuna tabella: io lo chiamo il prezzo straniero. Non perché qui qualcuno ti imbrogli — su questo sono impeccabili — ma perché il valore vero di un immobile lo conosce solo chi è dentro il mercato. A chi arriva da fuori si mostra il buono al prezzo pieno. A chi è dentro si propone il migliore al prezzo giusto. La differenza tra le due frasi vale più di tutte le tabelle di questa email.
Dal taccuino. Questa settimana, una cosa che sorprende sempre chi arriva: a Monaco il posto auto è un bene a sé. Si compra e si affitta separatamente dall'appartamento, e ha un suo mercato, con i suoi prezzi. Nessuno te lo dice finché non ti serve. Cioè subito.
Se stai facendo due conti su Monaco — per curiosità o sul serio — rispondi a questa email e dimmi su quale numero hai un dubbio. Leggo e rispondo personalmente.
Davide
Cifre indicative 2025–2026, da valutare caso per caso con i professionisti competenti. Questa email racconta come funziona: non è consulenza fiscale o legale.
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